关于房地产周期影响因素的研究

  房地产市场供求矛盾是房地产周期产生的直接原因,房地产供给与需求关系的变动过程可视为外部因素冲击与内部传导机制的综合作用的过程。市场供求矛盾最终反映在房地产投资的变化上,投资规模的大小,会造成房地产投资走向的扩张或收缩,使房地产经济发生周期性的变化。 
  关键词房地产 周期影响 因素研究 
  一、影响房地产周期的内生与外生因素分析 
  (一)价格预期。 
  市场参与主体对价格的预期是房地产波动的主动因,应从消费和投资两个方面分析对以消费为主目标的商品住宅而言,房地产价格涨跌的预期会左右住宅消费者的购买行为;从房地产的投资需求而言,若预期未来的房地产经济形势不好,市场对土地的需求量和可作为投资的物业的需求量会减少。若预期未来的房地产经济形势发展势头良好,则市场对土地的需求量的需求量就会增加。 
  (二)投资。 
  投资是拉动房地产业发展的重因素。房地产的投资增加能造成房地产业的扩张,带动房地产市场进入繁荣;投资下降,能使房地产市场进入萧条阶段。两者如是同向共振。而房地产投资波动比房地产周期的波动更活跃。 
  (三)预期收益率。 
  房地产收益率是影响房地产周期的重内生因素。在房地产开发商的预期收益率不断高时,开发商会增加投资和扩大开发规模;在预期收益率不断下降时,开发商的投资行为可能变得谨慎。因市场存在竞争,房地产开发商不会长久获得高出社会平均投资收益水平的超额利润。新的投资者的进入,造成了商品房供给增加和市场竞争的加剧,使房地产开发的收益率逐渐回落到社会平均水平。这时,新的投资者会不再进入,而原有部分投资者还可能退出。而随着房地产消费和投资需求的增加,超量的供给将被市场所吸纳,开发商的盈利状况又会出现回升当回升到一定水平时,又会有新的投资者再入客地产市场。 
  (四)影响房地产周期的外生因素分析。 
  1.经济因素 
  (1)国民收入。收入水平影响房地产需求的机制从两个方面分析一是从实际购买力来看,收入变动显著影响消费者对房地产物业的支付水平;二是从财富累积预期来看,收入水平变动会影响消费者对财富积累的预期,进而影响房地产需求水平。 
  (2)通货膨胀率。通货膨胀因素影响房地产名义价格与价值的变动,造成房地产经济运行发生相应变化。同时,通货膨胀因素使得房地产商品的保值与升值功能增强,影响房地产经济运行。物价上涨造成通货膨胀后,货币价值厂降,消费者宁愿持有真实资产而放弃货币资产。房地产便成为消费者抵御物价上涨的有效投资渠道,推动房地产投资活动增加。相反,在物价下降,尤其是发生通货紧缩后,不但真实资产的房地产名义价值会有所下降,还可能发生房地产真实价值减少,这可能造成房地产投资行为减少,投资规模萎缩。 
  (3)产业结构。不同时期产业结构的不同特征可能导致房地产周期的基本形态特征也不同。随着第三产业的长足发展,房地产业的规模越来越大,在国民经济中的比重和地位也日趋高,房地产周期对国民经济周期的影响日趋增大。 
  2.社会发展因素 
  中国处在经济和社会急剧变化的发展阶段,传统的置业思想影响到住房消费观念和行为,人口增长速度较快以及社会福利尚处于较低水平等因素都显著影响房地产市场需求,影响房地产周期;同时,随着人民生活水平、收入水平的高,日益引发对住房的价值需求、功能需求以及对社区环境的求,这必然影响房地产的市场格局和周期变化。 
  3.影响房地产的政策因素 
  政策因素包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。尤其是宏观经济政策还包括财政政策、货币政策、产业政策等。政府对房地产市场进行宏观调控时会采用一系列政策措施,这些措施从房地产业发展的各个方面影响房地产市场,影响房地产周期波动。 
  二、房地产周期的内部传导机制分析 
  (一)供求机制。 
  供求机制是市场经济运行中的最为普遍的机制,房地产商品供应量和需求量的变动可能造成价格的变动。反之,供需又受到包括价格在内的多种因素影响而出现变化。因其房地产本身具有的特性,导致房地产市场供求机制的特殊性。一是供应的滞后性导致供给短期刚性。二是供应的区域性,房地产具有不可移动性,房地产的供应仅仅是区域性的。三是供给的可变性。房地产产品是可以多样的,各种不同类型的物业在一定程度上能相互转换,适应市场的需求。 
  (二)价格机制。 
  房地产企业通过价格能晓得应该供什么样的商品和服务。在房地产企业看到市场上的盈利机会,房地产价格高于平均成本时,他就进入市场。劳动力和生产资料等素的统一,又会造成价格下跌,利润消失,企业就会停上进入或流出该市场。在价格下跌到平均成本以下时,企业又会通过市场调节退出市场。价格机制也在左右着消费者的行为。在价格升高时,消费者就会减少房屋消费;在价格下降时,就会适当增加消费量。购房和租房是消费者的两种消费形式,两者之间有一定的替代性,房价和租金则是对应于这两种消费形式的房地产价格形式。若房价过高,消费者就可能选择租房。若租金太高,消费者就会选择买房。价格机制起着调节重的作用。 
  (三)房地产增长制约机制。 
  房地产业的扩张会受制于房地产生产素,特别是土地资源、人力资源及其资金等素,因此,在客观上存在一个扩张上限;房地产业收缩也存在下限约束,对房地产的基本需求的保证求房地产业最少维持稳定的发展水平。 
  (四)信贷一利率机制。 
  信用制度的建立大大地促进了房地产生产力发展,同时也加重了生产过程的危机和商业投机。利率对房地产经济的影响一是对房地产开发投资的影响。由于绝大多数开发商的主资金来源于银行贷款,利率的高低影响开发的成本和利润。二是对房地产消费的影响。在普遍实行房地产抵押贷款和消费信贷的地区,利息高低影响到消费者的贷款信心、还款压力和支付能力。在房地产投资的收益率高于利率时,房地产开发商就会借贷资金去投资房地产。不然,就可能退出市场。利率在这时所起的作用,就如同价格机制。

  

会计师事务所信息与沟通研究

  进入21世纪后,美国的安然、世通、朗讯等公司相继爆出财务丑闻,经营失败震动了整个世界经济,投资人对上市公司的财务报告出现空前的信任危机。 22年7月,美国国会通过了萨班斯-奥克斯利法案(简称SOX法案)强调了公司内控的重性。《萨班斯法案》第44条款的最终细则明确表明COSO 内部控制框架作为评估企业内部控制的标准,纽约证交所上市的公司需按照法案求,引进COSO内部控制框架,整合现有内部控制,满足法案的求。
21年6月,我国财政部制定发布了包括基本规范和若干具体规范的《单位内部会计控制规范体系》。28年5月22日,财政部、中国证监 会、审计署、银监会、保监会紧跟国际社会对内部控制的求,联合发布了《企业内部控制基本规范》,成为我国企业内部控制建设的标志性事件。21年4月 26日,财政部等五部门隆重举行发布会宣布21年4月15日中华人民共和国财政部、证监会、审计署、银监会、保监会五部门又联合发布(财会 2111号)文件,通知印发《企业内部控制应用指引-第1号组织架构》等18项应用指引、《企业内部控制评价指引》、《企业内部控制审计指引》 (简称为企业内部控制配套指引)共同构建了中国内部控制规范体系。
我国从上市公司开始了的内部控制体制建设的道路。企业在年终编制内部控制评价报告,对于这个评价报告,经有资质的注册会计师事务所审计, 出具审计报告。会计师事务所作为企业内部控制制度的核查者,对会计事务所内部的内控管理理应更为严格。在工作中会计师事务所中常常把内部控制的设计和评审 看做了重点,企业则把对内部控制形成审计意见放在了首位,内控执行者在穿行测试中乐此不彼,常常忽视了信息与沟通的重性。COSO内部控制框架认为,内 部控制系统是由控制环境、风险评估、内控活动、信息与沟通、监督五素组成。加强信息与沟通是内部控制执行的保证,如果在信息与沟通的管控上疏忽往往导致 内部控制失败。
信息与沟通求与企业相关的信息必须以一种能使人们行使各自职能的形式和时限被识别、掌握和沟通。信息与沟通中通常出现的问题是企业内部控制 是一个自上而下的控制,而在内部控制制度的执行过程中自下而上信息与沟通作为一个互动的过程其作用就显得尤为重。在我国会计师事务所内部控制工作中存在 信息与沟通不畅的现象。
一、我国会计师事务所信息与沟通不畅的表现
信息与沟通的反馈不畅会影响内部控制制度的制定和执行,具体表现在业务管理和行政管理两个方面。
1、业务管理信息与沟通不畅
业务管理信息与沟通不畅通常体现在项目组之间和项目部内部两个方面。
(1)在项目组与项目组之间沟通不畅。会计师事务所出具的报告是于智力与知识的特殊展现形式,一旦公开常常为多方面应用,所以在事务所内部会 有技术壁垒导致信息不畅的现象发生。具体表现为项目组与项目组很少采取互联网络、电子邮件等方式进行信息与沟通,对所需的信息在单位内部无法做到准确、及 时的传递和共享,从而造成信息资源浪费,甚至对信息反馈的结果相反。
(2)项目组内部也存在沟通不畅问题。由于会计师事务所作为咨询服务行业是利用事务所内部会计师的智力与知识为企业客户供会计和审计服务的 特殊服务企业,员工出于个人目的或者想当然情形,没有特别求通常不会采用手机短信、信息快报等形式进行业务协调和思路沟通,导致事务所信息滞后或者重复 工作的现象时有发生。
2、行政管理信息与沟通不畅
会计师事务所作为一个企业,其重会议决定和重制度、董事会成员的薪酬政策、重大事项的决策程序、可预见的重大风险、接受外部监督检查情况 应当是透明和公开的。但是在实务工作中,规范事务所的行为规范、业绩评价制度、薪酬制度、晋升制度、培训制度、质量控制政策以及程序等内部管理制度,往往 语焉不详,或者没有标准没有数据没有可操作性。对于影响事务所未来发展的重大决策事项,事务所应当向员工通报,但是在实践中,我们几乎看不到看到有关允许 员工对不当行为的反映采取特别沟通方式的制度规定,也没有相应的沟通记录,更没有对于对反映疑似不当行为的人供回馈的可操作制度。在检查中没有发现事务 所的开放性与外界沟通的渠道,缺失收集回馈资讯的机制。
那么具体到会计师事务所的内控管理如何建立信息与沟通体系,促进内部控制有效运行呢?内部控制中的信息与沟通主是查明事务所所建立的信息收 集系统和信息与沟通渠道,能否确保和影响内部控制其他素有关的信息有效传递。内部控制制度的执行过程中的信息与沟通和反馈是促使事务所与公众畅通联系, 并从而得到公众的理解和信任的重途径。只有构建了顺畅的信息与沟通体系,才能促进事务所内部控制有效运行。
二、构建会计师事务所信息与沟通体系
构建会计师事务所信息与沟通体系从建立信息与沟通制度和完善举报投诉和反舞弊机制两个方面做起。
1、建立信息与沟通制度
建立信息与沟通制度,其主内容包括信息收集制度的建立和信息与沟通制度的建立两个方面。
制定内外信息收集管理制度。会计师事务所在制定科学的信息收集制度时关注以下几个方面。首先,信息制度准确识别、全面收集来源于单位外部 及内部的财务及非财务信息,为内部控制的有效运行供信息支持;其次,制度的制定使组织通过会计资料、经营管理资料、调查研究报告、会议记录纪、专项 信息反馈、内部报刊网络等渠道和方式获取所需的内部会计信息、生产经营信息、资本运作信息、人员变动信息、技术创新信息、综合管理信息等;再次,组织通 过立法监管部门、社会中介机构、行业协会组织、业务往来单位、市场调查研究、外部来信来访、新闻传播媒体等渠道和方式获取所需的外部政策法规信息、经济形 势信息、监管求信息、市场竞争信息、行业动态信息、客户信用信息、社会文化信息、科技进步信息等;最后,组织管理层保证能及时、完整地知悉自己为履行 职责所必须知道的信息,组织有合理的制度把详细的信息及时供给适当的员工,使他们有效率和有效果地执行任务。当然组织建立或修正资讯系统,是否适应单位 整体规划的需,是否有利于单位整体目标和作业层级目标的实现,组织资讯系统有无整理、加工和储存信息的功能,管理层是否重视和支持信息系统工作,在人 力、物力及财力上投入程度如何和有何种承诺也是信息收集制度的关键。
  加强内外部信息传递和共享。加快信息传递和共享组织首先建立采取互联网络、电子邮件、电话传真、手机短信、信息快报、例行会议、专题报告、调查研 究、员工手册、教育培训、内部刊物等多种方式,对所需的信息在单位内部准确、及时传递与共享;所沟通的信息有适宜通过筛选和核对流程,以保证其真实、可 靠和适当,不至于产生负面影响;组织建立有开放性的与外界沟通的渠道,必须建立有收集回馈资讯的机制,以保证回馈资讯能及时、准确地传达给有关内部人 员;外部沟通建立关注与投资者和债权人的沟通,与客户的沟通,与供应商的沟通,与监管机制的沟通,与外部审计的沟通和与律师的沟通,与新闻媒体的沟通等 沟通机制,强化本单位的道德和标准的对外沟通也是信息与沟通制度的重方面。
2、建立反舞弊机制
反舞弊造假机制的首任务是增加舞弊处理处罚力度,对于违法违纪、妨碍事务所发展的,坚决按照法律进行查处,绝不姑息手软。把处理结果公 示,让更多的人通过了解舞弊活动的手段手法和处理结果起杀一儆百的效果,促进作风和廉政建设。同时还做好违法违纪资料线索的传递工作,有针对的对行业内 部舞弊案件进行分析和研究,避免事务所犯同样的错误,从而卷入有关诉讼纠纷案中。
制定反舞弊造假规章制度。制定反舞弊造假规章制度时在对舞弊违法问题的处理上始终确保“让舞弊成本远远大于舞弊收益”原则。在事务所内合理 授权,相互牵制和监督是制定反舞弊造假规章制度的关键。在工作中建议设定定期询问员工是否理解并执行了公司的道德准则,员工是否执行了内部控制活动的反舞 弊规定。做到这些,主从三个方面着手事前的制度安排、事中的现场监督以及事后的处理制度。事前的制度安排约定舞弊将付出比收益大得多的舞弊成本,事 中的现场监督必须环环相扣,事后的处理制度做到绝不姑息迁就。
设置举报投诉专线和保障措施。举报制度的建立是对反舞弊机制的合理补充。设置醒目的举报投诉专线和完备的保障措施是保证举报制度顺畅进行的关 键。一定确定事务所制定有允许员工对不当行为的反映采取特别沟通方式,如匿名沟通、绕过直属上司向上级呈报;对反映疑似不当行为的人,供回馈,做到 不打击不报复。当管理层收到外界对单位不良反映或投诉时,有措施积极地采取核查行动,并把追查结果及时告知反映或投诉的单位和个人并予以公示。保证举报 机制顺利运行,从而规避舞弊风险。
会计师事务所信息系统不仅处理内部资料,而且还处理形成企业决策和外部报告所必须的外部事件、行为和条件的信息。确保内部控制的有效实施, 就必须重视信息与沟通。尤其是在会计师事务所行业,有效的交流必须是广泛的进行,并且涉及机构的各个方面。所有人员都能从高级管理层获得清楚的信息,他 们必须明白各自在内部控制制度中的作用,明白个人的行为如何与他人的工作相联系。在内控制性中信息得到有自下而上的传递,会计师事务所还注意顾客、供应 商、监管者和股东这样的外界之间有效的沟通途径。
国外会计师事务所由于发展的时间比较长,逐渐形成了一套比较成熟的内部控制管理理念。我们以普华永道为例来看,该事务所在组织设置方面设置多 个专业委员进行内部制衡和协调。风险管理委员会进行风险管控,执行内部互检;薪酬管理委员会负责细化科学薪资决策,而且实行透明化管理;专业委员会负责对 审计项目进行监督、审核和质量把关。普华永道的谨慎原则,使各委员会间相互沟通,相互监督,任何合伙人都不能擅自独断决定事务所的事项。具体到国内,近年 来也涌现出一批优秀的努力做大做强的事务所。中瑞岳华在完善事务所组织中瑞岳华一直践行“慎行严思、以专至诚、优质服务、永创一流”的执业理念,坚持行业 内做大做强“走上去”的战略和国际化发展“走出去”的跨越式发展战略,他在合伙人委员会下设合伙人监督委员会,进行不畅信息沟通的解决渠道,同时下设部门 中设置信息部,进行信息沟通和交流,为我国会计师行业的内部控制建设做出了表率作用。
参考文献
1谢玉瑞.中国政府对注册会计师监管问题研究D.硕士学位论文,27年6月.
2财政部.《中国注册会计师执业准则26》(财会264号),26年2月.
3叶友.会计师事务所监控机制的现实问题和完善之道.5北京注册会计师6精华本(1996-28).
注本文系河南省教育厅人文社会科学研究项目阶段性成果(项目批准号212-GH-64)。
作者简介罗敏(1973-),女,河南许昌人,硕士,现供职于郑州大学西亚斯国际学院。

  

独活寄生合剂加肿痛安治疗膝骨性关节炎122例

   目的观察独活寄生合剂加肿痛安胶囊治疗膝关节骨性关节炎临床疗效。方法对122例膝关节骨性关节炎患者以独活寄生合剂加肿痛安胶囊治疗,治疗1~3周。结果临床治愈58例,显效28例,有效33例,无效3例,总有效率97.5%。结论独活寄生合剂加肿痛安胶囊治疗膝关节骨性关节炎疗效满意。
  关键词 膝关节骨性关节炎 独活寄生合剂 肿痛安胶囊
  doi1.3969/j.issn.17-614x.212.36.5
  膝关节骨性关节炎是一种临床常见病、多发病,且有逐年增多的趋势,临床上以关节疼痛、肿胀、僵硬、活动受限等为特征。目前西医治疗多为对症治疗,如口服非甾体抗炎镇痛药,透明质酸钠关节腔内注射等,但效果不甚理想,且在使用过程中常伴随药物的不良反应1。采用中药独活寄生合剂加肿痛安胶囊治疗,收到较好疗效,现介绍如下。
  资料与方法
  本组患者122例,男48例,女74例;年龄5~82岁,平均63.2岁;病程3个月~26年,平均6.5年;单膝发病83例,双膝发病39例;体型肥胖76例,其余46例。
  诊断标准参照《临床疾病诊断依据治愈好转标准》2①常见于年龄较大和关节部有创伤史者,或有静力失调,骨营养改变以及体态、职业等因素存在;②发病缓慢,无全身症状,多为个别关节受累,特别是负重、活动多的关节,如髋、膝关节和腰椎、颈椎;③关节疼痛、僵硬、活动受限、活动时有摩擦响声,可有关节腔积液和畸形;④X线摄片显示关节间隙变窄、关节面硬化、关节边缘骨质增生形成骨赘,关节端松质骨囊性等改变,关节内可有游离体。
  排除标准①全身发热和感染性疾病,严重内脏疾患发作期;②合并有心脑、肝、肾和造血系统等严重危及生命的疾病及精神障碍的患者;③其他因素的膝关节骨性关节炎(如结核、肿瘤等);④孕妇、哺乳期妇女。
  治疗方法独活寄生合剂2ml/次,3次/日口服,肿痛安胶囊2粒/次,3次/日口服,治疗1~3周观察疗效。
  疗效判断标准①临床治愈膝关节肿痛完全消失,关节活动恢复正常;②显效关节疼痛明显减轻,肿胀基本消失,膝关节功能明显改善;③有效肿痛有所减轻,膝关节功能有所改善;④无效肿痛无减轻,膝关节功能无改善。
  结 果
  临床治愈58例,显效28例,有效33例,无效3例,总有效率97.5%。治疗时间1~3周,均无不良反应。
  讨 论
  膝关节骨性关节炎是老年人多发病,疑难病,属中医学“痹症”范畴。人过中年,元气渐衰,气血失充,肾精不足,加之劳役损伤,感受外邪,经络关节痹阻不通,气血运行不畅,血滞为瘀,水聚为痰,痰瘀互结,着于筋骨、关节而为痹。独活寄生合剂原方出自《千金方》为治疗久痹而致肝肾两虚,气血不足而设。方中桑寄生、杜仲、牛膝补益肝肾,熟地、白芍、当归、川芎养血活血,党参、甘草益气健脾,元胡行气止痛,独活、秦艽、防风、桂枝、细辛祛风寒湿邪。而肿痛安胶囊是在明代《外科正宗》“玉真散”的基础上重新科学组方,运用现代科技生产的止痛良药,方中成分是三七、天麻、僵蚕、防风、白附子、羌活、天南星等,具有祛风行痰、行瘀散结、消肿止痛的功效。独活寄生合剂和肿痛安胶囊合用共奏宣痹补虚,止痛泻实之功,对肝肾亏虚,气血不足,风湿痹阻之膝痛疗效满意。
  参考文献
  1 傅得兴,黄公怡.非甾体抗炎药的不良反应及改进抗炎药物治疗的新进展J.中国新药杂志,2,9(9)64-68.
  2 孙传兴.临床疾病诊断依据治愈好转标准M.北京人民军医出版社,19984-42.
  3 国家中医药管理局.中医病证诊断疗效标准S.南京南京大学出版社,199417.